재산 민사
2025-08-17
🧩 이 글은 이런 정보를 담고 있습니다.
✔️ 부동산 이중매매, 시점에 따라 달라지는 혐의
✔️ 배임죄 성립 요건과 처벌 수위
✔️ 제2 매수인에 대한 법적 책임
“
👀❓
부동산 이중매매로 형사 처벌될 가능성이 높은 때는?
① 계약금 지급 ② 중도금 지급 ③ 잔금 지급 ④ 등기 서류 제출
”
👀❗
정답 ② 중도금
매도인이 첫 번째 매수인으로부터 중도금을 받았다면, 그 순간부터 매도인은 그의 재산 관리를 대행하는 '타인의 사무를 처리하는 자'의 지위에 놓이게 됩니다. 이 상태에서 다른 사람에게 다시 팔면 배임죄가 성립할 수 있습니다.
건물을 한 번 팔았는데, 나중에 또 다른 사람에게 팔면 어떻게 될까요?
단순한 실수로 끝나거나 심해도 손해배상만 해주면 될 것 같지만 그렇지 않습니다. 형사처벌까지 받을 수 있죠. 파는 사람은 조금 더 높은 금액대에 팔기 위해, 사는 사람은 좀 더 저렴하게 구매하기 위해 이런 상황은 심심치 않게 펼쳐지기에 더욱 주의가 필요한데요. 이 글을 통해 부동산 이중매매가 어떤 경우, 형사처벌을 받게 되는지, 만약 고소당했거나 혐의를 받게 되었을 때 어떻게 대응해야 하는지를 설명해 보겠습니다.
✅ 형사처벌되는 '시점'이 따로 있다?
부동산 이중매매란? 말 그대로 이미 판 부동산을 또다시 파는 행위입니다. 그 자체로 무조건 불법은 아니지만, 배임죄가 성립하는 경우가 문제인데요. 성립의 핵심은 '중도금' 수령 여부입니다.
첫 번째 매수인으로부터 중도금을 받았다면, 그때부터 매도인은 그 사람의 재산을 신중히 다뤄야 할 책임을 갖게 됩니다. 더불어 소유권이전등기까지 마쳐 주어야 할 의무를 가지게 되고요. 이 상태에서 다른 사람에게 다시 팔면, 문제가 되는 것이죠. 반면 계약금만 받은 상태라면 조금 다릅니다. 계약금만 받은 상황이라면, 매도인이 배액을 물어주고 약정을 해지할 수 있는 권리가 있기 때문이죠. 따라서 일반적으로는 혐의가 성립되지 않습니다. 즉, 죄의 성립 요건인 '타인의 사무를 처리하는 자'가 아직 아닌 것이죠. 물론 이 부분은 '해지 불가'와 같은 특별한 약정이 있었다면, 계약금만 받았어도 문제 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
✅ 배임죄 성립 요건과 처벌 수위
물론 “이 사람, 저 사람에게 팔았다."라는 행위 만으로 바로 죄가 확정되지는 않습니다. 어느 시점인지에 따라 ‘미수’냐, ‘기수(완성)’냐가 나뉘고, 더불어 형량의 수위도 달라지죠. 우선 첫 번째 매수인에게 중도금도 이미 받았고, 두 번째 매수인에게도 돈까지 받았지만, 아직 소유권 이전 등기까지는 하지 않은 상태라면? 실제 재산상 손해가 발생하지 않았더라도 ① 미수로 판단합니다. 배임죄는 범죄가 완료되지 않더라도 처벌하는 규정을 가지고 있기 때문이죠. 그런데 두 번째 매수인에게 소유권 이전 등기까지 마무리했다면? 이때는 범죄가 ‘완성’된 것으로 보고 ② 기수로 판단하여 미수보다 더 엄하게 법적 책임을 지게 됩니다.
✅ 두 번째로 산 사람도 공범이다?
“나는 그냥 팔길래, 사기만 했을 뿐인데…” 이처럼 기존 거래가 이루어진 사실을 전혀 모른 채 계약했다면 일반적으로는 법적 책임을 지지 않습니다. 하지만 이미 다른 구매자가 있다는 사실을 알면서도 이중으로 매도하도록 적극적으로 유도하거나, '적극 관여'했다면, 공범이 될 수 있습니다. 물론, 이 경우에도 먼저 매도인이 유죄가 확정돼야 공범 성립이 가능합니다.
📂 부동산 이중매매, 배임죄 성립요건
- 첫 번째 매수자로부터 중도금까지 받은 상태 - 두 번째 매수자에게도 중도금까지 받은 상태 - 두 번째 매수자에게 소유권이전등기까지 완료
✅ 어떻게 대응해야 하나요?
결국 중도금 수령 여부가 핵심이 됩니다. 따라서 계약서를 다시 확인하고, 실제로 어떤 금액이 지급되었는지 따져봐야 합니다. 또한 단순히 계약금만 받은 상태였는지, 해지 조항은 어떻게 되어 있는지를 살펴야 하겠죠. 혐의 없음으로 인정될 수 있는 상황이라면 무죄를 적극 소명하고, 법적 책임이 불가피하다면 앞선 구매자와 빠르게 합의를 시도하는 것이 중요합니다. 합의는 주요한 양형 요소이기 때문이죠. 제2 매수자라면 매도인과의 관계나 대화 내용, 거래 경위 등을 면밀히 정리해야 합니다. 이중매매 사실을 알지 못했음을 증명할 수 있다면 적극적으로 무죄를 주장해야 하고, 그렇지 않더라도 소극적으로만 관여했음을 입증하는 전략이 필요합니다. 역시 마찬가지로 피해자와의 합의는 처벌 수위 완화에 중요한 역할을 하기에 적극적으로 합의 시도를 하는 것이 중요합니다.
✅ 글을 마치며
(2025.08) 법무법인(유한) 백송 재산분쟁 대응센터
부동산 이중매매 관련 사건을 맡을 때, 안타까운 점이 있다면 ‘이 정도는 괜찮겠지’라는 안일한 판단이 상황을 키우는 경우입니다. "내 건물, 내 마음대로 파는 것", "사적 거래가 왜 범죄가 되느냐"라는 입장이 대부분이기 때문에, '형사상 책임'까지 이어지는 사실 자체를 인식하지 못하시죠. 하지만 앞서 설명드린 바처럼, 거래의 일정 시점이 되면 판매자에게는 '의무와 책임'이 생깁니다. 즉, 거래 과정에서는 더 이상 '내 것', '내 소유'로만 볼 수 없는 것이죠. 거래 상대방의 이익까지 지켜줘야 할 책임이 따릅니다. 따라서 관련 혐의를 받고 계시다면 '이 사건이 단순한 계약 해지인지, 아니면 형사 문제로 비화할 사안인지'를 분별해 내셔야 합니다. 그 판단이 어렵다면 변호사 상담을 통해 금전적, 형사적 손해를 미리 대비하시기 바랍니다.
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