재산 민사
2025-09-07
🧩 이 글은 이런 정보를 담고 있습니다.
✔️ 신탁 부동산의 특징과 피해 원리
✔️ 근저당권 설명 기만의 수법과 예방법
✔️ 안전한 전세 계약을 위한 확인 절차와 전문가 상담의 중요성
“
👀❓
신탁 부동산 전세사기에서 흔히 볼 수 있는 위험 신호는?
① 시세보다 현저히 저렴한 전세 매물 ② “이름만 빌려둔 것”라는 임대인 ③ 30세대 이상 대형 건물에서 단기간에 많은 세입자를 모집하는 경우 ④ 위에 해당하는 모든 경우
”
👀❗
정답 ④
이런 사기는 대체로 시세보다 저렴한 전세, 임대인의 허술한 설명, 대형 건물에서 단기간 모집이라는 특징을 보입니다.
전세 계약을 앞두고 마음이 먼저 쓰이는 부분은 바로 ‘내 보증금이 안전할까?’ 하는 걱정일 겁니다. 요즘 뉴스를 보면 전세와 관련된 피해로 삶이 송두리째 흔들리는 분들이 너무 많습니다. 겉으로 보기에는 깨끗해 보이는 등기부등본, 친절하게 설명해 주는 임대인과 공인중개사, 그리고 시세보다 조금 저렴해 보이는 매물…. 하지만 그 안에 숨겨진 함정을 간과한다면, 수천만 원의 보증금을 한순간에 잃을 수도 있습니다. 전세사기의 대표적인 유형들에 대해 자세히 살펴보고, 실제 계약을 앞둔 분들이라면 꼭 기억해야 할 예방법까지 이 글에서 짚어드리겠습니다.
✅ 신탁 부동산, 왜 위험할까?
최근 수많은 피해자를 양산하고 있는 것이 바로 ‘신탁 부동산 사기’입니다. 이름부터 어렵게 느껴지지만, 원리는 의외로 단순합니다.
부동산의 소유자가 은행 등 금융기관에서 돈을 빌리면서 그 집의 소유권을 그 회사 앞으로 넘겨두는 경우가 있습니다.
이때 법적으로는 해당 회사의 동의가 있어야만 임대차 계약이 유효하지만 사기꾼들은 이런 점을 교묘히 이용하는데요.
“나는 진짜 주인인데, 잠시 그 회사에 이름만 올려둔 거다”
이런 식으로 속여 직접 임차인과 계약을 체결하는 겁니다.
문제는 이렇게 맺은 경우, 실제 소유권을 가지고 있는 회사의 인감이나 동의가 없기 때문에 법적 효력이 없다는 것입니다. 만약 그 부동산이 공매나 경매로 넘어가게 되면? 세입자는 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 최악의 상황에 놓일 수 있죠.
이런 속임수를 피하려면 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본의 ‘갑구’에 소유자가 ‘OO 부동산신탁’처럼 회사 이름으로 되어 있다면 신탁 부동산입니다.
그리고 등기부에 첨부된 원인 서류인 ‘신탁 원부’를 보면 원래 소유주, 즉 위탁자가 누구인지 나옵니다. 사기범들은 이 자료를 근거로 자신이 실제 주인이라고 주장하며 임차인을 속입니다.
따라서 임차인은 반드시 해당 회사에 직접 연락해 임대차 계약에 동의했는지 확인해야 합니다.
단순히 종이에 찍힌 동의서만 보고 안심해서는 안 됩니다. 위조된 서류를 내밀 수 있기 때문이죠.
또 시세보다 지나치게 저렴하다면 의심해야 하고, 30세대에서 100세대 규모의 대형 건물에서는 이런 일이 특히 자주 발생하기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
✅ 근저당권 설명 기만, 왜 속기 쉬울까?
또 다른 유형은 ‘근저당권 설명 기만’입니다.
근저당권이란 쉽게 말해 집을 담보로 잡히고 은행에서 돈을 빌린 흔적입니다. “건물 전체에 근저당이 잡힌 거라 이 집과는 상관없어요” “건물 가치가 워낙 크니까 보증금은 안전해요” 문제는 사기꾼들이 이 복잡한 권리 구조를 교묘하게 설명하며 임차인을 속이는 데 이용한다는 겁니다. 하지만 실제로는 근저당권에 걸린 금액과 세입자가 맡기는 보증금을 합치면 그 집의 시세를 넘어서는 경우가 많습니다. 이런 경우 건물이 경매에 넘어가면 은행 등 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어지곤 하죠.
이런 피해를 막으려면 몇 가지를 꼭 지켜야 합니다.
우선, 공인중개사의 말만 믿고 도장을 찍어서는 안 됩니다.
‘권리관계 확인 설명서’라는 서류를 꼼꼼히 살펴야 하고, 무엇보다도 등기부등본을 '직접 떼어' 확인해야 합니다.
또한 근저당권 설정 금액은 얼마인지, 현재 시세와 내 전세보증금을 합쳤을 때 안전한지 등 전반적으로 꼼꼼하게 계산해 봐야 합니다.
이 과정들이 복잡하다면?
혼자 고민하지 말고 법률 전문가의 도움을 받는 게 확실하고 거액의 돈을 지키는 방법입니다.
✅ 전세 계약 전, 전문가에게 받을 조언은?
결국 핵심은 사기꾼들은 임차인이 확인을 게을리하는 틈을 파고든다는 점입니다.
앞서 말씀드린 수법은 법률 지식이 부족한 일반인이라면 누구나 당할 수 있는 함정들입니다. 그래서 전세 계약을 하기 전에는 반드시 꼼꼼한 확인 절차가 필요합니다. 등기부등본을 직접 발급받아 소유권이나 근저당권을 확인하고, 신탁 회사에 직접 연락해 동의 여부를 확인하는 습관이 필수입니다. 또한 시세보다 터무니없이 저렴한 매물이나, 단기간에 다수의 세입자를 모집하는 대형 건물은 반드시 의심해 봐야 합니다. 무엇보다도 복잡한 권리관계에 대해서는 법률 전문가의 조언을 받아 정확히 이해하고 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
✅ 글을 마치며
(2025.09) 법무법인(유한) 백송 재산분쟁 대응센터
‘등기부등본도, 다른 서류들도 모두 확인했는데 왜 이런 일이 생깁니까?’ 억울한 게 당연합니다. 봐야 하는 서류, 체크해야 하는 항목들까지 모두 꼼꼼하게 체크했는데도 당하니 그 이상 어떻게 했어야 하냐는 말이 저절로 나오죠. 서류상으로는 문제없어 보이지만 실제로는 전혀 안전하지 않은 경우가 많습니다. '법적으로 안전한 것'과 '실제로 안전한 것'이 다른게 안타깝지만 현실입니다. 그래서 피해를 막는 확실한 방법은 계약 전에 작은 의심이라도 그냥 넘기지 않는 것, 그리고 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것입니다. 평생을 모은 전 재산이 걸린 중대한 거래이기 때문입니다.
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