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재산 민사

공사대금 청구소송, 정말 돈 안 준 건물주의 잘못일까?

2025-05-23



“공사는 다 끝났는데, 돈을 안 준다” vs “끝나지도 않았고, 하자 투성이인데 무슨 소리냐”


판사 재직 시절, 제가 맡은 공사대금 청구 소송은 대부분 이렇게 시작했습니다.


문제는 그 책임이 누구에게 있는지를 법원에 제출된 서류만으로는 판단하기 어렵다는 점이었습니다.


계약서 한 장, 감정 결과 한 줄로는 현장의 모든 사정을 담아낼 수 없기 때문입니다.


실제로는 누가 먼저 약속을 어겼는지, 무엇을 근거로 돈을 요구하는지, 당시 공정이 어떤 상태였는지를 모두 따져봐야 합니다.


이번 사건도 그랬습니다.


서류상으론 공정이 상당히 진행된 것처럼 보였지만, 실제로는 중도에 멈춰 섰고, 남겨진 현장은 하자 투성이였습니다.


그래서 이 건은, 그 공백의 책임이 누구에게 있는지를 재판부가 정확히 이해할 수 있도록 만드는 것, 그게 이 소송의 핵심이었습니다.




📌 공사대금 분쟁에 휘말렸다면 알아야 할 법률 상식


기성고율

공사가 진행된 정도. 전체 비중에서 지금까지 완성된 비율을 의미한다.


하자보수채권

부동산의 하자를 보수해 달라고 청구할 수 있는 권리. 건설 사업자가 시공사에게, 매수자가 매도자에게 가지는 권리이다.


지체상금채권

완공의 책임이 있는 채무자가 계약기간 내에 책임을 다하지 못했을 때, 채권자가 주장할 수 있는 권리이다.






✅ 하자 투성이인데 공사대금 줘야 할까?




의뢰인은 수도권 소재에 지상 2층 건물을 신축하기 위해 시공업체와 도급계약을 체결했습니다.


공정 초반에는 별다른 마찰 없이 진행됐지만, 어느 시점부터 속도가 눈에 띄게 느려졌습니다.


현장에서는 작업 인력이 빠졌다는 말이 돌았고, 결국 어느 날부터 시공사가 더 이상 모습을 보이지 않게 됩니다.


그러다 얼마 후, 시공사 측에서 일방적으로 기성고율에 따라 대금을 청구하는 소장을 보내왔습니다.


심지어 자신들이 추가로 투입했다는 자재와 인건비까지 더해, ‘추가 공사비’ 항목도 청구에 포함돼 있었죠.


의뢰인은 당혹스러웠습니다. 공정상 설비는 물론, 외장 마감까지 미완성 상태였고, 이미 수차례 하자를 지적했었기 때문입니다.





"공사가 중단된 것도 문제인데,

이 상태로 어떻게 대금을 청구했지?"


처음 사건을 접했을 때,

제 머릿속에 든 첫 생각은 이거였습니다.


의뢰인의 이야기를 듣고

현장 사진, 계약 이행 내역을

하나하나 짚어가면서

제가 느낀 건 분명했습니다.


계약 이행도 불성실했고

시공 상태도 기준에 못 미쳤고,

무엇보다 완공된 적도 없었다는 겁니다.


사실, 판사로 재직할 때도

이런 상황을 자주 봤습니다.


겉으로는 “공사를 이만큼 했다"라고 주장하지만

실제로는 계약과 다르게 진행됐거나

명백한 하자가 있는 상태였던 경우 말이죠.


그래서 이 사건에서도,

단순히 ‘돈을 안 줬다’는 문제로 보면

안 된다고 판단했습니다.


대금을 논하려면 그 이전에

과연 약속대로 공정을 진행했느냐부터

따져야 했습니다.








✅ 백송의 조력




이 사건에서 우리는, 시공사의 허술한 공사대금 청구를 크게 두 가지 방향에서 반박했습니다.


첫째, 추가 공사는 애초에 의뢰인의 요청이 없었다는 점.


둘째, 공정이 중단된 건 시공사 책임이며, 시공된 부분조차 하자 투성이였다는 점입니다.


물론 상대는 “일부 공사가 이루어졌으니 대금은 당연하다"라고 주장했습니다.


그래서 우리는 단순히 ‘돈 줄 이유가 없다’는 식의 소극적 부인에 머물러서는 안 됐습니다.


실제 대금 지급을 회피하려는 악의적인 건물주들이 자주 하는 변명처럼 보이니까요.


하지만 이 사건은 그와 달랐습니다. 우리는 해당 공정 자체가 계약에 부합하지 않았고, 오히려 손해를 끼쳤다는 점을 정확히 짚어야 했습니다.





이에 따라 보완 감정을 여러 차례 요청했습니다.


처음에는 일부 하자만 인정됐지만, 감정을 거듭하면서 미시공·변경시공·오시공 부분까지 구체적으로 드러나기 시작했습니다.


이 과정에서 공정률 자체에 대한 의심도 제기할 수 있었고, 결국 원고가 주장한 기성고율은 객관적으로 신뢰할 수 없다는 결론에 이르렀습니다.


상황이 거기까지 흐르고 나니, 의뢰인의 하자보수채권과 지체상금 채권도 주장할 수 있었습니다.


설사 일부 공사비를 지급해야 할 여지가 있더라도, 이 두 가지로 전액 상계할 수 있는 구조가 만들어진 거죠.




사실 이 사건을 준비하면서도

걱정이 없지는 않았습니다.


하자나 지체 사유를 인정받더라도,

감정 결과가 모호하게 나오면

기성 공사대금 일부는

인정될 수 있기 때문입니다.


그래서 더더욱, 감정 신청 단계부터

항목별 쟁점을 구체화했고,


감정인의 시야를 좁히지 않도록

의견서를 치밀하게 구성했습니다.


치밀하다는 건 단순히

문서 하나 더 낸다는 뜻이 아닙니다.


재판부가 정확히 판단할 수 있도록

사건의 쟁점을 명확히 보여주는 구조를

설계하는 일이죠.


하나도 놓치지 않아서

의뢰인이 확실히 이 고통에서

벗어날 수 있기를 바랐거든요.




✅ 공사대금 분쟁 ; 결과



재판부는 시공사의 청구를 전부 기각했습니다.


기성 공사대금과 추가 공사비 전반에 대해, 의뢰인이 이를 지급할 법적 책임이 없다고 판단한 겁니다.


무엇보다 이 판결에서 주목할 부분은, 공정 중단과 시공상 하자를 시공사의 귀책으로 명확히 인정했다는 점입니다.


또 시공된 부분에 대해서도 하자 존재를 근거로 계약상 불이행으로 보았죠.


통상적으로 공사대금 청구 소송에서는 일부 금액이라도 인정되는 경우가 많습니다.


실제로 기성고율 산정은 감정인에 따라 수치가 달라질 수 있고, 하자 여부도 보수적으로 판단하는 경향이 있기 때문입니다.


하지만 이 사건에서 우리는 ‘시공사가 도급계약을 성실히 이행하지 않았다'는 점을 분명히 입증했습니다.


결과적으로 재판부는 대금 청구를 단순히 배척한 것이 아니라 오히려 피고인(의뢰인)이 손해를 입은 사건으로 보았고, 이로 인해 의뢰인에게 재산상 손실을 방어할 수 있었죠.






✅ 이 사건, 변호사 인터뷰




김용관 대표변호사 인터뷰 中 (2025.04)


법조인이 되기 전에도, 판사로 일할 때도, 그리고 지금 변호사로 사건을 맡을 때도 저는 늘 한 가지를 생각합니다.


‘이 사람이 얼마나 절박했을까.’


의뢰인이 제가 가져오는 사건은, 단순히 법리로만 풀 수 있는 문제가 아닙니다.


그 안에는 억울함도, 자존심도, 때로는 설명하기 어려운 사정도 함께 담겨 있기 마련이죠.


이번 사건도 마찬가지였고요. 서류만 보면, 그저 돈을 안 준 못 된 건물주처럼 보일 수 있었습니다.


하지만 현장을 보고, 대화를 나누다 보면 전혀 다른 사정이 드러납니다.


그래서 지금도 저는 사건보다 사람을 먼저 보고, 서류보다 의뢰인의 이야기를 먼저 듣습니다.


사건을 맡는다는 건, 그 사람의 한 시기를 함께 책임지는 일이라고 믿기 때문입니다. 

 


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