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재산 민사

소유권이전등기소송, 판사들은 구두 약정을 어떻게 판단할까?

2025-07-18


거래의 본질은 뭘까?




많은 사람은 ‘돈’이라고 답합니다. 겉으로 보기엔 돈을 주고받는 행위니까요. 하지만 제가 재판부에 있으며 ‘돈’을 두고 다투는 분쟁을 다뤄보니, 돈은 수단일 뿐이었습니다.


사실 거래를 움직이는 건 ‘돈’보다 ‘신뢰’였죠.


한 마디로 당사자 사이 ‘믿음’이 굳건하지 않으면, 그 절차는 산으로 가고 결국 법정으로까지 오게 됩니다. 특히 중도금, 잔금의 절차를 치르는 거액의 부동산 약정일수록 그렇죠.


언제까지 비용을 지급하는가, 그에 따른 소유권 이전등기는 어떻게 할 것인가. 이 모든 것이 약속을 지킬 것이라는 전제하에 이루어지니까요.


만약 그 신뢰가 깨졌다면, 무너진 신뢰를 법은 어떻게 회복할까요?


 

📌 "귀책사유가 있는 자는 손해를 감수한다"


1. 매수인 귀책인 경우

지급 지연, 매수인의 중도금 반환 청구는 어려움


2. 매도인 귀책인 경우

등기 이행 거절, 목적물 하자 등의 경우 중도금을 모두 돌려받을 수 있음

상황에 따라 손해배상 청구 가능


3. 양측 모두에게 귀책사유 없거나, 불분명한 경우

원칙: 원상 회복, 지급된 비용은 전부 돌려줘야 함

단, 해약금, 위약금 등 약정 내용에 따라 달라 결과는 달라질 수 있음


※관련 조항: 민법 제544조, 546조, 548조, 565조










✅ 잔금을 못 내면, 거래 무효?



의뢰인은 총 155억 원에 이르는 토지 및 건물을 매수하고자 부동산 매수 계약을 진행 중이었습니다. 계약금과 중도금까지 문제없이 지급한 상황이었고요.


문제는 잔금 지급 기간 중 발생하였습니다. 의뢰인은 사정이 생겨 지급을 늦출 수밖에 없었고, 매도인 측의 양해를 구해 기한을 두 차례 연기했습니다.


하지만 두 번째로 정해진 기한마저 넘기자, 매도인은 다음 날 곧바로 “거래는 끝이다"라고 일방적으로 통보해왔습니다. 그에 따라 소유권 이전등기도 하지 않겠다고 주장했고요.


의뢰인은 비용을 지급할 의사가 있었고, 실제로 조달 가능한 상태였습니다. 따라서 “잔금은 지급할 테니, 부동산 소유권 이전등기를 이행해달라"라며 소유권이전등기소송을 제기했지만, 안타깝게도 1심 재판부는 매도인의 손을 들어줬습니다.


그 근거는 “잔금 지급기한을 넘기면 계약은 자동으로 해제된다는 구두 약정이 있었고, 실제로 기한까지 이행이 안 됐으니 거래는 끝났다."라는 것이었죠.


의뢰인은 납득할 수 없었습니다. 무엇보다 155억 원짜리 거래를 말 한마디로 무효화될 수 있다는 점에 충격을 받았고, 결국 다시 한번 판단을 바로잡고 싶다며 항소심을 백송에게 맡기셨습니다.







✅ 1심 재판부의 판단은 어떻게 나왔을까?



의뢰인의 입장은 “비용은 지금이라도 지급할 테니, 약속대로 소유권을 넘겨달라.”로 분명했습니다. 반면 매도인(피고)는 “이미 기한을 넘겼고, 그 시점에 자동 해제되기로 약속했다."라는 입장이었죠. 명백히 엇갈린 양측 주장을 놓고, 소유권이전등기소송의 1심 재판부는 피고의 손을 들어줬고요.


의뢰인과의 상담, 그리고 1심 판결문을 처음부터 끝까지 꼼꼼히 살펴본 뒤, 제가 내린 결론은 ‘신뢰’였습니다.


표면적으로는 잔금 지급과 소유권 이전등기를 둘러싼 다툼이었지만, 본질은 당사자 사이의 신뢰가 무너졌는가의 문제로 보였기 때문입니다.


다만, 항소를 앞둔 상황에서는 사건 쟁점보다 '1심 판결의 빈틈'을 찾아야 했습니다.


사실 저 역시 판사로 수년간 재직해왔지만, 모든 재판관들은 완벽한 판결을 내리고자 합니다. 그러나 항소라는 건, 그런 판단을 뒤집어야 하는 일입니다.


"내가 2심 재판부라면, 원고를 어떻게 바라볼까?"


'1심 판단이 틀렸다'는 식의 부정적인 비판은 좋은 전략은 아니었습니다. 기본적으로 2심은 1심 판단을 존중하는 태도를 취하고 있고, 아무리 맞는 논리라도 잘못을 꼬집는 방법으로는 '긍정적인' 이미지를 얻기 어려우니까요.


따라서 '1심이 담아내지 못한 원고의 사정이 있다'는 점을 중심으로 접근해갔죠.




📌 부동산 계약 해제 원칙


1. 매수인에게 먼저 이행을 요구하고,

2. 상당한 기간을 정해 이행을 최고하며,

3. 그 기한이 지나도록 매수인이 이행하지 않았을 때,

4. 명확한 해제 의사 표시를 해야 합니다.

 



위 절차를 생략하고 약속을 자동으로 해제하려면 ‘기한을 넘기면 자동 해제된다’는 특약이 있어야 하며, 이는 적어도 서면으로 명시돼 있거나, 구두로라도 구체적으로 합의돼 있었다는 점이 명백히 입증돼야 합니다.


하지만 이번 건은 서면 상 그런 조항이 없었고, 피고의 주장 외에는 구두 약정의 실체를 뒷받침할 증거도 없었으며, 무엇보다 두 차례에 걸쳐 잔금 지급기한을 연기해 준 사실은, 오히려 피고가 기다릴 의사가 있었음을 보여주는 정황이었습니다.


자동 해제 특약은 입증되지 않았고, 해제 절차 역시 지켜지지 않았던 것입니다.


우리는 이러한 점을 항소심에서 명확히 설명했고, 실제로 부동산 거래에서 자동 해제를 인정하는 특약은 매우 엄격하게 해석된다는 판례들을 함께 제시했습니다.


수십억 원이 오가는 계약을, 말 몇 마디로 해제될 수 있다고 인정하는 건 위험한 일입니다. 그만큼 명확하게 입증되지 않으면 안 되는 것이고, 그 부분이 쟁점이자 핵심이었습니다.







✅ 그래서 그 결과는?



결국 소유권이전등기소송의 항소심 재판부는 우리의 주장을 받아들였습니다.


1심 판결을 취소하고, 계약은 유효하며 피고는 잔금과 동시에 소유권 이전등기를 이행하라는 판결을 내린 것입니다.


‘자동 해제 특약’이 민감한 쟁점인 만큼, 그 존재와 효력을 입증하지 못하면 매수 관계는 살아있다는 원칙을 재확인한 판결이었기 때문입니다.


실제로 수십억 원 규모의 부동산 거래에서, 말 한마디로 절차가 무효가 된다고 판단하기 위해서는 그 ‘말’이 얼마나 명백하고 구체적이며, 그에 따라 실제로 신뢰가 깨졌는지를 면밀히 따져야 합니다.


그리고 이번 사건은 바로 그 기준에 따라, 명확하지 않은 구두 약정만으로는 매수 절차를 무너뜨릴 수 없다는 점을 다시 보여준 사례였습니다.






✅ 이 사건, 변호사 인터뷰




김환수 대표 변호사 인터뷰 中 (2025.06)


오랜 기간 판사로 재직하며 수많은 분쟁을 판단해왔습니다. 사실 실제 재판에서 핵심 증거인 '계약서'는 모든 걸 말해주지 않았습니다. 그래서 사람의 의도, 말과 행동, 그리고 그 안에 담긴 신뢰까지 살펴보는 것이 진짜 법관의 역할이었죠.


따라서 이번 사건에서, 우리는 억울하게 무시당한 ‘신뢰’의 가치를 다시 바로잡아야 한다고 생각했습니다.


물론 잔금 지급을 늦춘 건 사실입니다. 하지만 그렇다고 해서, 명확히 약속되지도 않은 ‘자동 해제’를 주장하며 계약을 일방적으로 무효화하려는 시도는 신뢰에 기반한 계약의 본질을 훼손하는 일이었습니다.


문제를 해결하는 것만큼 중요한 건, 그 과정을 통해 의뢰인의 억울한 목소리를 정리하고, 무너진 계약의 신뢰 관계를 다시 바로 세우는 일입니다.

그게 제가 지키고 싶은 변호사의 역할이라고 믿습니다.


앞으로도 저는 ‘정확한 법률 해석’ 위에 ‘사람의 사정’을 함께 얹어내는 변호사로 일하고자 합니다. 한 사람의 거래, 한 번의 약속, 그리고 한 줄의 판결을 모두가 믿을 수 있도록 말이죠.



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