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재산 민사

과도한 합의금을 요구할 때, 판사들은 가짜 권리를 찾습니다

2025-07-18

신축 건물만 들어서면

왜 누군가는 돈을 요구할까?




거리에 신축 건물이 지어지면, 꼭 갈등도 함께 생기곤 합니다. 부동산 하나에 수많은 이해관계가 얽혀 있고, 각자의 사정과 욕망이 부딪히면서 분쟁이 시작되죠.


그리고 말로 해결되지 않으면 결국 법정으로 옵니다. 재판부에 있을 때, 그런 사건들을 수없이 마주했습니다. 누군가는 이익을 지키기 위해 싸우고, 또 누군가는 권리인 척하며 욕심을 포장합니다. 그렇게 비어 있는 욕망이 ‘권리’라는 이름을 달고 등장하는 경우가 종종 있었죠.


이번 사건도 마찬가지였습니다. 겉보기엔 이해관계 충돌처럼 보이지만, 파고들수록 문제의 본질은 허황된 욕심이었습니다.


 

📌 읽기 전에 미리 알아둘 법률 지식


유치권이란?

⊙ 채권자가 어떤 물건(부동산 포함)과 관련한 채권을 아직 받지 못한 경우, 채무자가 돈을 줄 때까지 그 물건을 반환하지 않을 수 있는 권리

 단, 몇 가지 정당한 요건이 충족되어야 인정됨

 예) 건물을 지어줬는데 공사비를 못 받았다면, 건물을 지어준 사람이 건물에 살면서 “공사비 줄 때까지 못 나가”라고 할 수 있음


점유 회수의 소란?

 실제 사용 또는 점거하고 있는 것을 빼앗기거나 방해받은 경우, 그 상태를 회복하기 위해 제기하는 민사 소송

 소유권 여부 따지지 않고, 단순 점유만을 판단하는 절차









✅ 부동산을 낙찰받자, 돌아온 과도한 합의금 요구



의뢰인은 경매를 통해 신축 건물을 낙찰받았습니다. 시간과 비용, 노력을 들여 정당하게 소유권을 확보한 상황이었죠.


그런데 문제는 건물 안에 피고가 버티고 있다는 것에서 시작됐습니다. 피고는 해당 건물의 공사와 관련된 업체 관계자라며, “아직 공사비를 받지 못했다"라며 그 건물에 대한 유치권을 주장했습니다.


요구는 명확했습니다. "수십억 원에 달하는 과도한 합의금을 지급하지 않으면 나가지 않겠다"라는 것이었죠.


당연히 의뢰인은 받아들일 수 없었습니다. 공사대금은 이전 건물주와의 문제였고, 청구 근거 또한 확인되지 않았기 때문입니다.


하지만 피고는 본인의 ‘점유’를 정당화하기 위해 ‘점유 회수의 소’까지 제기했습니다. 한 마디로 “내가 살고 있으니, 함부로 쫓아내지 말라”는 요지였죠.


이 소송에서 의뢰인은 패소했고, 피고는 이를 근거로 건물 인도 집행까지 시도했습니다.


결국 의뢰인은 자신이 정당하게 낙찰받은 건물에서 실질적인 권리를 행사하지 못하는 이상한 상황에 처하게 되었고, 이 문제를 해결하고자 저희 백송을 찾아오셨습니다.







✅ 과도한 합의금의 근거는, 정말 사실일까?



사건을 검토해 보니, 결국 핵심은 단순했습니다.


“의뢰인이 과도한 합의금을 줄 근거는 무엇인가?”

“상대방의 명분은 과연 정당한가?”


문제는, 피고가 유치권을 주장하며 ‘점유 회수의 소’를 제기했고, 의뢰인이 그 소송에서 패소했다는 점이었습니다.


그런데 점유 회수의 소는 물리적인 점거 상태만을 보호하는 민사소송입니다. 본래 누가 소유자인지, 그 명분이 진짜인지 따지지 않고 오직 “그 사람이 진짜 머무르고 있는가?”만을 판단하는 거죠.


그러니 의뢰인이 패소한 소송은 그저 “상대방이 그 공간을 실제 사용하고 있었고, 그걸 강제로 뺏지 말라”는 형식적인 판단에 불과했죠.


그래서 이를 뒤집어야 했고, 충분히 뒤집을 수 있다는 판단이 섰습니다. 즉, ‘점유’ 자체가 아니라, 그 명분의 실체를 다뤄야 했습니다.


따라서 우리는 곧바로 ‘유치권 부존재 확인의 소’를 준비했습니다.


“애초에 유치권은 존재하지 않는다.”


물론 피고는 쉽게 물러서지 않았습니다. 그들은 의뢰인에게 이를 다툴 ‘확인의 이익’조차 없다고 주장했습니다. 또한, 공사대금 채권을 담보하기 위해 권리를 행사 중이라는 말도 덧붙였습니다.


이에 대해 저희는 세 가지를 분명히 했습니다.


1. 피고가 주장하는 공사대금 채권 자체가 존재하지 않는다.

2. 설령 있었다 하더라도, 시효가 완전히 소멸되었다.

3. 무엇보다도 그 사이 점유의 계속성 자체가 끊겼다.


유치권은 그 자체도 불안정하지만, 행사를 위한 요건은 훨씬 더 엄격하게 따져야 합니다. 채권이 있어야 하고, 그 채권이 소멸하지 않았어야 하며, 물리적인 점거 상태가 끊긴 적 없어야만 합니다. 이 셋 중 하나만 무너져도, 성립하지 않기 때문이죠.


따라서 우리는 재판부에, 피고의 주장이 위 세 가지 요건을 모두 충족하지 않음을 철저히 소명하였습니다.







✅ 그 결과, 재판부의 판단은?



결과적으로 법원은 우리 측 주장을 받아들였습니다. 피고가 주장한 공사대금 채권은 이미 시효가 지나 효력이 없었고, 의뢰인이 해당 부동산을 낙찰받은 정당한 소유권자인 만큼, 부존재 확인을 구할 법적 이익이 있다는 점도 받아들여졌습니다.


즉, 피고에게는 채권도, 이를 뒷받침할 법적 요건도, 계속된 점유 상태조차 모두 인정되지 않았습니다.


이 사건의 의미는 단순히 ‘사실 관계를 다퉈 승소했다’는 데 그치지 않습니다.


국내 신축 건물 분쟁 현장을 들여다보면, 채권을 담보한 권리들을 악용하는 사례가 빈번하게 발생합니다. 그중 상당수가 아무런 실체 없는 허위 유치권이라는 점이죠.


특히 유치권은 애초부터 불안정한 권리입니다. 어느 요건 하나라도 충족하지 못하면 언제든 무너질 수 있기 때문이죠.


이번 사건은 그 허점을 정확히 짚어냈고, 불명확한 근거를 앞세운 과도한 요구에 대해 유치권의 실체를 법리적으로 정면에서 다퉈 승소를 이끌어낼 수 있었습니다.








✅ 이 사건, 변호사 인터뷰



김환수 대표 변호사 인터뷰 中 (2025.06)


이 일을 오래 하다 보면, 어느 순간 모든 사건이 비슷비슷하게 느껴질 때가 있습니다. 마치 공식을 대입하듯, ‘이런 경우엔 이렇게 해야지’와 같이 당연한 듯 전략이 떠오르죠.


이 사건도 처음에는 그랬습니다. 신축 건물을 둘러싼 분쟁은 워낙 흔한 이슈였으니까요.


그런데 깊이 들여다보니, 달리 보이는 지점이 있었습니다. 정작 분쟁의 핵심인 유치권의 실체는 희미해지고 있었고, 오히려 진짜 권리를 주장해야 할 사람이 뒤로 밀려나 있는 상황이었죠.


실제로 건물에 점거 중인 사실은 따져보면서, 그 근거인 유치권이 정말 정당한지조차 따져보지 않은 채 과도한 합의금만 요구받고 있었던 겁니다.


그래서 천편일률적인 대응이 아니라 "이 사건에 정말 필요한 질문은 무엇인가?"를 다시 생각했습니다. 그 질문에서 조력이 시작되었죠.


사건을 마무리하니 다시금 느낍니다. 변호사의 역할은 누구나 생각할 수 있는 전략을 반복하는 게 아니라, 진짜 중요한 것을 다시 묻고, 설득력을 가진 방식으로 지혜롭게 풀어내는 것임을 말이죠.


그게 제가 지켜가고 싶은 변호사의 자세이기도 하고요.


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